Những Thắc Mắc Thường Gặp Của Người Mua Căn Hộ Lần Đầu

Trong quá trình tư vấn bất động sản cho nhiều khách hàng mua nhà lần đầu, chúng tôi thường nhận được những băn khoăn và lo lắng về các vấn đề khá giống nhau. Bài viết tổng hợp một số thắc mắc thường gặp của khách hàng và giải đáp để mọi người cùng tham khảo.

Nên chọn phương án mua căn hộ hay nhà đất thổ cư?

Trước đây, nhiều người luôn cho rằng ở căn hộ sẽ đem lại cuộc sống chật chội, lại khấu hao sử dụng (tầm trên 15 năm đã cũ kỹ), xuống cấp. Mua thổ cư thì đất và nhà sẽ mãi mãi là của mình muốn tùy ý sửa chữa như nào cũng được.

Tuy nhiên, với nhiều gia đình hiện tại (đặc biệt là các gia đình trẻ) thì quan niệm mua đất để giữ của không còn quá quan trọng, nhu cầu tận hưởng, thư giãn sau một ngày làm việc mệt mỏi được đưa lên làm yếu tố hàng đầu.

Khi bạn sống ở một căn hộ chung cư từ trung cấp đến cao cấp có hạ tầng tương đối đồng bộ, bạn sẽ được tận hưởng những tiện ích và dịch vụ hiện hữu mang lại. Đó là siêu thị, cafe, khu vui chơi trẻ em, công viên cây xanh, ngân hàng, trường học, nhà thuốc, bể bơi, phòng tập gym, sân tenis, bóng đá, hồ cảnh quan…

Ngoài ra, chưa kể cuộc sống sẽ trở nên an toàn tuyệt đối nhờ hệ thống an ninh hiện đại, bảo vệ 24/24. Điều này sẽ không thể có được khi khách hàng mua nhà đất thổ cư, đặc biệt là những khu vực có nhiều làng xóm cũ, khu vực bất ổn hoặc nhiều trộm cắp, thành phần phức tạp.

Với đất thổ cư, 1 tỷ bạn sẽ chỉ mua được 1 mảnh đất hay một căn nhà nhỏ khoảng 30m2 trong hẻm, không có chỗ để ô tô, thậm chí chỉ xe máy mới đi vào được. Điều đó sẽ khác biệt hoàn toàn với 1 căn hộ nhỏ 2 phòng ngủ đầy đủ tiện ích, có chỗ đỗ xe an toàn, bạn không mất công trông giữ nhà đề phòng trộm cắp, không phiền lòng khi dọn dẹp nhà, đi lại nhiều cầu thang, hay lo lắng về thổ công thổ địa, về tiểu sử nhà này hay mồ mả ra sao?

Làm sao chọn căn hộ ưng ý khi có nhiều dự án tương đương trong cùng khu vực?

Để chọn ra được một dự án tốt không hề dễ dàng đối với nhiều người. Không phải cứ đến nhìn nhà mẫu mà có thể quyết định mua hay không mua ngay được. Nhà mẫu của các dự án thường được chủ đầu tư trau truốt đẹp nhất có thể để truyền thông, quảng cáo và giới thiệu tới khách hàng. Còn thực tế khi khách hàng nhận nhà, chủ đầu tư chỉ bàn giao & hoàn thiện phần tường, trần sàn, vệ sinh và đường điện.

Khách hàng nên chia cụ thể các yếu tố để đánh giá và cho điểm các dự án đang so sánh. Sau đó sẽ có tổng điểm trung bình. Có những yếu tố tiên quyết khi chấm điểm một dự án. Đó là: Giá bán; Diện tích; Thiết kế; Tiện ích nội khu – ngoại khu; Vị trí dự án, giao thông; Mật độ thang máy, dân số, xây dựng; Chất lượng thi công, uy tín chủ đầu tư; Chương trình bán hàng, thời gian bàn giao.

Khi phân tích, khách hàng nên chú ý thêm cả những yếu tố liên quan, trực tiếp đến cuộc sống của mình như: Có tiện đi lại không? Có ưu điểm vượt trội gì mà mình thích hơn không? Sau đó, dựa vào các phân tích suy ra lại số điểm trung bình để chắc chắn chọn ra cho mình căn hộ ưng ý nhất.

Mà cụ thể là:

Vị trí: thuận lợi cho việc đi lại.
Giá: phù hợp với tài chính gia đình.
Môi trường sống: ảnh hưởng đến thói quen, tính cách, sở thích của con em chúng ta, cần để ý chọn lựa thật kỹ.
View: hướng gió và tránh ánh nắng trực tiếp (hướng Đông Nam và Đông Bắc).
Chủ đầu tư: có uy tín, dự án mà họ đang làm có được ngân hàng bảo lãnh tiến độ xây dựng hay không? Nếu không thì bạn không nên mua dự án này để tránh tiền mất, tật mang.
Ngân hàng có hỗ trợ cho mình được vay mua dự án này hay không?

Đã chọn được dự án ưng ý nhưng vị trí cách xa chỗ làm thì phải sao?

Theo thống kê tại TP.Hồ Chí Minh thì mỗi năm có hàng trăm nghìn người nhập cư. Khoảng 1,5 tỷ là số tiền ít nhất mà bạn cần phải có trước khi lên kế hoạch mua một căn hộ trong trung tâm thành phố.

Lý do là nhà đất ít mà người đông dẫn đến giá các dự án ở trung tâm thành phố ngày càng đắt đỏ. Tình trạng này còn lan tỏa sang các khu vực xung quanh trung tâm thành phố.

Mặc dù đắt đỏ nhưng đa phần các dự án tại trung tâm sẽ tập trung vào xây những block đơn lẻ chứ không đi kèm với các tiện ích xanh. Để bù với điểm bất lợi này thì các căn hộ như thế đều rất cao cấp, từ nội thất cho đến thiết kế.

Mặt khác, nếu bạn cầm 1,5 tỷ của mình di chuyển ra các vùng đô thị mới chọn mua nhà. Bạn sẽ vừa có thể sở hữu căn hộ thiết kế đẹp, khuôn viên sống thoáng đãng cộng với những tiện ích nội khu khá ổn.

Nói đến khu đô thị mới tiềm năng mạnh nhất thì các dự án quận 2, quận 9 hay Thủ Đức chính là lựa chọn khá hợp lý, Hiện tại chính quyền thành phố đang đẩy mạnh nguồn lực phát triển các quận khu Đông của TP Hồ Chí Minh.

Trong tương lai các khu vực này sẽ trở thành khu đô thị vệ tinh cho nội thành. Vì thế, khi mua căn hộ, đầu tiên bạn hãy nghĩ xa về định hướng, quy hoạch phát triển của thành phố đối với những khu đô thị vệ tinh.

Thế nhưng, kinh nghiệm chọn mua căn hộ thực tế cho thấy lời khuyên tốt nhất bạn đừng sống trong “cái hộp”. Hãy chọn những dự án có khuôn viên bên trong thật rộng rãi và thoải mái.

Số tiền mà bạn dành dụm để có thể mua được một căn nhà an cư là rất khó. Vậy nên nếu có thể, hãy chọn nơi có công viên cây xanh, tiện ích từ hồ bơi đến khu mua sắm,… Để cho gia đình (đặc biệt có con nhỏ và người lớn tuổi) có thể thoải mái thể dục thể thao, vui đùa cùng nhau sau những giờ làm việc và học tập vất vả.

Số tiền chi trả vượt quá ngân sách dự kiến khi đã chọn được dự án muốn mua thì nên thế nào?

Thực tế trước khi chào bán, chủ đầu tư thường sẽ khảo sát mức giá và phân tích phân khúc khách hàng. Sau đó đưa ra mức giá phù hợp với thị trường chung. Mức giá cũng có thể do các chương trình bán hàng hoặc phương án của chủ đầu tư trong từng giai đoạn.

Người Việt từ trước đến nay đều có một tâm lý chung là luôn muốn “cố” một chút để đạt được điều tốt nhất. Lựa chọn căn hộ cũng vậy, sao không cố một chút để sở hữu cho mình một căn hộ ưng ý? Thực tế, nếu hơn quá 20% so với khả năng tài chính của mình là có thể cân đối mua được.

Ví dụ tài chính khoảng 2 tỷ mà căn hộ muốn mua lên đến 2,4 tỷ thì nên quyết định thế nào?. Bạn nên suy nghĩ là số tiền chênh lệch 400 triệu trong thời gian 10 năm tới (120 tháng). Mỗi tháng bạn tiết kiệm thêm 3,3 triệu. Vậy mỗi ngày bạn tiết kiệm thêm 100.000 đồng là có thể mua căn nhà tốt cho mình. Chia nhỏ mục tiêu để cố gắng đạt đến nó cũng làm cho con số “dễ thở” hơn.

Tôi có nên vay ngân hàng để mua căn hộ?

Hầu hết các dự án hiện nay đều có hỗ trợ, ưu đãi lớn từ các ngân hàng. Vì thế nếu cần vay thêm thì bạn nên vay. Tuy nhiên, bạn nên vay trong tầm khả năng chi trả của mình để đảm bảo an toàn. Tốt nhất nên hỏi kỹ ngân hàng phương án tài chính.

Nghiên cứu các điều khoản để đảm bảo mình hiểu hết các vấn đề trước khi đặt bút ký. Rủi ro khi vay mua nhà trong tình hình kinh tế biến động là điều không tránh khỏi.

Người mua nhà nên lưu ý ngoài quan tâm đến sự biến động của lãi suất thì cần phải tính toán cơ cấu tài chính của mình trước khi quyết định vay tiền. Đầu tiên thu nhập phải tương ứng với sản phẩm. Nên tự trả lời các câu hỏi với mức thu nhập tầm này thì nên mua sản phẩm nào? Và với mức tiền tích lũy đang có, nếu vay thời điểm hiện tại thì trả gốc và lãi hằng tháng là bao nhiêu?

Rủi ro luôn tiềm ẩn, nhưng khi chúng ta cơ cấu được tài chính tốt thì rủi ro này sẽ được hạn chế. Chẳng hạn khi mua căn nhà 1 tỷ đồng, bạn vay 400 – 500 triệu đồng. Hàng tháng phải trả 6 triệu đồng. Để trả được khoản nợ này nên tính toán kỹ thu nhập sau khi trừ hết chi tiêu hàng tháng phải còn lại 7 – 10 triệu đồng. Nên nhớ rủi ro không mất hẳn, mà điều quan trọng là quản lý rủi ro như thế nào.

Việc trước đây tiếp cận vốn mua nhà rất khó khăn, đòi hỏi nhiều thủ tục. Nhưng nay đã dễ dàng hơn khi các tổ chức tín dụng phải cạnh tranh tìm kiếm khách hàng vay. Thậm chí kết hợp với các chủ đầu tư để giải quyết thủ tục nhanh nhất cho khách hàng.

Sự cạnh tranh sẽ đưa ra các sản phẩm tốt hơn cho người vay. Một gia đình trẻ có vợ chồng và một con thường nhắm đến căn hộ khoảng 1 tỷ đồng. Đa số họ có trong tay khoảng 500 triệu đồng. Nếu vay khoảng 500 triệu đồng nữa với lãi suất hiện tại, phải trả 6 – 7 triệu/tháng. Và nếu tính theo dư nợ giảm dần thì số tiền phải trả hằng tháng này sẽ giảm. Vợ chồng có tổng thu nhập khoảng 20 – 25 triệu đồng, trừ chi phí hằng tháng còn lại 7 – 10 triệu thì mức này vẫn đảm bảo trả nợ.

Nên chọn căn hộ giá rẻ và thuận lợi đi làm nhưng tiện ích không tốt. Hay dự án có tiện ích tốt nhưng quá đắt?

Vậy thì bạn đừng quên nghiên cứu kĩ các tiêu chí, tự cho điểm rồi xem tổng điểm trung bình. Sau đó sẽ có lựa chọn tốt nhất cho mình. Tuy nhiên, do “nhà” sẽ là nơi bạn gắn bó lâu dài cùng những người thân yêu. Là nơi nghỉ ngơi, thư giãn và lưu giữ những kỷ niệm ngọt ngào nhất. Vậy nên, chúng tôi khuyên bạn đưa yếu tố chất lượng sản phẩm lên hàng đầu.

Sử dụng sản phẩm tốt, bạn sẽ hài lòng về lâu về dài. Đừng chọn xuề xòa để rồi khi về ở bạn luôn phải kêu than khó chịu với nó. Sản phẩm tốt sẽ bao gồm: tiện ích, mật độ cư dân, giao thông, chất lượng công trình, chất lượng bàn giao, tiến độ thi công, uy tín chủ đầu tư, quản lý sau bàn giao… Đây chính là những điểm quan trọng để lựa chọn sao cho phù hợp nhất.

Nên mua căn hộ bàn giao thô hay hoàn thiện nội thất?

Hiện nay trên thị trường đang xuất hiện khá nhiều dự án bàn giao thô. Ưu điểm là mức giá rẻ hơn so với giá nhà đã hoàn thiện.

Nhưng đối với các khách hàng có nguồn tài chính hạn chế. Mua khoảng 2 tỷ đồng thì theo tính toán cũng không rẻ hơn căn hộ đã hoàn thiện.

Ưu điểm của việc mua căn hộ bàn giao thô là:

Do được tách gói nội thất khỏi giá trị căn hộ nên giá bán sẽ thấp hơn. Người mua có thể tiếp cận được một số gói tín dụng ưu đãi.
Số tiền nộp ban đầu cho chủ đầu tư cũng sẽ phù hợp với khả năng tài chính hơn.

Nhược điểm là chi phí hoàn thiện nội thất sẽ cao hơn so với bàn giao gói hoàn thiện. Các thủ tục liên quan sẽ phức tạp khi tiến hành hoàn thiện. Do bị phụ thuộc vào ban quản lý dự án, chủ đầu tư…

Dưới góc độ người mua nhà, chỉ nên lựa chọn mua nhà bàn giao thô. Đó là trong trường hợp không còn cách nào khác. Tốt nhất là nên lựa chọn dự án có căn hộ hoàn thiện. Thiết kế nội thất phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình.

Nếu bạn am hiểu và có kinh nghiệm trong việc thiết kế hay sửa nhà. Căn hộ thô sẽ là một lựa chọn phù hợp. Bởi ở đó, bạn có thể sắp đặt các khu vực theo mong muốn.

Trường hợp không có kinh nghiệm nhưng bạn vẫn muốn mua căn hộ thô. Cần liệt kê những nhu cầu chính để chọn lựa căn hộ phù hợp. Nhưng chỉ phải sửa chữa tối thiểu.

Hai phần ảnh hưởng kết cấu chung của căn hộ khó can thiệp được là bếp và khu vệ sinh. Vì các phần này thường được bố trí cố định, thẳng hàng nhau để tiện cho hệ thống kỹ thuật. Bạn không thể dời bếp hay thêm một phòng tắm. Nhưng bạn có thể ngăn chia phòng ngủ hoặc trang trí thêm cho phòng khách dễ dàng.

Trước khi quyết định mua, bạn cần liên hệ chủ đầu tư để được trả lời rõ ràng. Các quy định đối với việc hoàn thiện căn hộ; bản vẽ hệ thống điện nước của căn hộ; mức độ được xây sửa.

Mua căn hộ có thời hạn sử dụng, lúc hết thời hạn căn hộ được xử lý như thế nào?

Vấn đề này được giải quyết theo quy định. Cụ thể tại Điều 87 và Khoản 3 Điều 89 Luật Nhà ở 2005 như sau:

Chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân khi nhà ở bị phá dỡ:

1. Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở cho mình khi nhà ở bị phá dỡ.
2. Phá dỡ nhà ở thuộc diện giải phóng mặt bằng. Thì chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân được giải quyết theo chính sách. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nhưng phải bảo đảm nguyên tắc chỗ ở mới phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ.

Phá dỡ nhà ở theo nhu cầu của chủ sở hữu nhà ở:

3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại thì phải có dự án. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Bảo đảm tái định cư, lợi ích chính đáng của chủ sở hữu chung cư theo quy định pháp luật.

Quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ được giải quyết theo chính sách. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Hãy nhờ môi giới có kinh nghiệm khi bạn không có thời gian tìm hiểu kỹ việc mua nhà. Thực tế rất nhiều người nghĩ rằng chỉ mua nhà từ chính chủ để tránh mất thêm phí môi giới. Điều này rất tốt đối với những người đã có kinh nghiệm. Tuy nhiên, với những người mua nhà lần đầu có thể gặp chút rắc rối.

Kinh doanh địa ốc hi vọng rằng qua việc tổng hợp một số kinh nghiệm sẽ giải toả giúp những thắc mắc của mọi người. Bạn sẽ có cái nhìn toàn diện hơn và hạn chế được những băn khoăn. Chúc bạn chọn được căn hộ thật ưng ý để an cư!

Tin khác:

Dự án nổi bật: